最高人民法院在2020年印发的《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》，就专门提到了关于新冠疫情期间租金减免的情况。根据规定，如果承租的是国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，则受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，可以按照国家有关政策免除一定期限内的租金；如果承租的是非国有房屋用于经营，因疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平的，首先双方可以进行协商，协商不成的可以请求人民法院进行调解，调解不成的，结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同，如果承租方关于减免租金的诉求合理，也是可以得到法院支持的。
同时我国《民法典》规定了情势变更制度：合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。 
构成情势变更要满足以下条件：第一，合同的基础条件在合同订立后、履行完毕前发生了重大变化。如果合同的基础条件在合同订立前已经发生了变化，由于当事人的原因未能获悉，则不构成情势变更。第二，合同基础条件的变化是客观的，而非当事人主观臆想的。第三，合同基础条件的变化是无法预见的。第四，合同的基础条件的变化不属于商业风险。这里的商业风险是指经营活动中的一般商业风险，即当事人作为理性商人，在经营时所应意识到并承担的固有风险，如原料价格波动、消费模式与消费习惯的转变、与同行间的竞争等。以餐饮业为例，某些常见多发传染病如禽流感、猪流感可能导致部分原料成本波动，当属一般商业风险。而政府部门因疫情防控需要依法要求餐饮机构暂停营业，经营活动已无从展开，显然已不属于餐馆经营过程中的一般商业风险。第五，合同基础条件的变化并非由当事人引起。第六，合同的基础条件发生了重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平。
具体来说说，签订合同后，如果租户的餐馆由于疫情防控不能开门营业，属于合同的基础条件发生重大变化。租户可以据此与房东协商调整在此期间的租金，如协商不成，可通过法院或仲裁机构变更或解除合同。