案情简述

2004年，谭某将自己名下的唯一房产过户给女儿刘某，并签订协议约定：谭某有终身在此房产居住的权利。此后，谭某一直在该房产居住。2015年，刘某因欠钱被债权人张某起诉，后法院判决刘某应履行还款义务。刘某为规避执行，将房产以签订买卖合同的形式过户至母亲谭某。张某发现刘某转移房产的行为后，立即向法院提起债权人撤销权纠纷诉讼。法院支持其诉讼请求，但张某未向行政机关主张将上述房产更名至刘某名下，因此房产仍然登记在母亲谭某名下。2018年，张某向法院申请执行上述房产。2020年，谭某恐老无所居，遂提起案外人执行异议之诉，提出停止对上述房产执行等诉讼请求。（深圳市中级人民法院）

法院审理

首先，即使张某撤销房产买卖合同的诉讼请求得到法院支持，但由于过户登记未被撤销，涉案房产仍登记在谭某名下，张某应在依法撤销涉案房产登记，并登记回转至刘某名下之后，方可继续申请执行涉案房产。
其次，谭某将唯一住房赠与女儿刘某，且双方有协议约定谭某对涉案房产有永久居住权，在赠与合同附有终身居住的条件下，刘某有保障谭某居住需要和安享晚年的义务，刘某对涉案房屋的所有权也因赠与人享有居住权而受到限制。因此，涉案房产暂未达到可执行的条件。张某可待具备执行条件时，另行申请恢复执行。
综上，法院判决不得执行上述房产。该判决已生效。

以案释法——居住权

居住权是指居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。
民法典第三百六十六条规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。第三百六十八条规定，居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

居住权如何设立才能有效呢？

第一种是在房管局办理登记的居住权合法有效。但如果想排除他人的执行，必须要在法院依法查封之前办理登记，否则不能排除执行。
第二种是经过生效法律文书确认的居住权，自文书生效之日居住权即生效，可以据此排除法院强制执行。
第三种是在遗嘱中明确为某个人设立居住权，自被继承人身故、遗嘱生效之时，居住权设立，可以据此排除法院强制执行，但遗嘱未生效之前的居住权未设立，不具有排除力。
民法典物权编将居住权确定为一项法定有益物权。居住权是对他人住宅享有的权利，是基于合同关系而取得，受法律保护。但存在居住权的涉案房屋，法院在执行过程中，需要查明居住权登记和查封的先后顺序变卖执行。本案中，从受赠子女的角度来看，子女作为受赠人完成过户登记之后，就应当履行赠与合同中约定的义务，同时子女对受赠房屋的所有权也因该义务而受限，保障老人在该房产中的居住权益具有正当性和合理性。从债权人的角度看，并无证据证明其债权系基于对案涉房产的权利状态的信赖而形成，由于房产设立了居住权而暂不具备执行的条件，可待具备执行条件时另行申请以恢复执行。

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