一、房屋租赁应登记备案。

登记最主要的目的在于公示，通过登记将不动产权属的设立、转移和变更的情况向公众予以公开,便于公众了解某项不特定的不动产的房地产权属状态。其价值功能在于以公示方式宣示物权的权属，满足物权对属性的要求,同时通过公示方式理清权属，避免和减少权属纠纷。

根据《房地产管理办法》，房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案；根据《商品房屋租赁管理办法》，房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门办理房屋租赁登记备案。

二、未办理登记不能影响合同效力，仅影响物权的转移或变动。

根据《合同法》相关司法解释的规定，法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的所有权及其他物权不能转移。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》的相关规定，当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持；当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。 

如果没有登记，就不发生物权的变动，但是不影响合同效力。在本案中虽然原、被告签订的房屋租赁合同未办理登记，房屋的占有、使用权未转移，但合同本身合法有效。因此承租人可以依据合同要求出租人履行义务或者承担违约责任。