民法典规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。现实生活中，隐名登记、委托登记、代持房产登记等现象屡有发生，在不动产登记权利人与真实权利人不一致的情况下，真实权利人应当如何维权？

总的来说：不动产物权登记产生的公示公信效力，亦仅是一种推定效力，登记行为本身不产生物权，当事人有证据证明其为真正权利人时可以推翻不动产登记的推定，维护事实上的真实。借名人通过借名买房，将真实物权登记于出名人名下，并非为规避法律、行政法规的强制性规定或限购政策，亦不违背公序良俗的情况下，当物权登记与实际权利状况不符时，以实际权利状况为依据认定事实，应认定借名人为房屋实际权利人。

具体而言，登记推定效力具有可推翻性，根据《民法典》第 209 条，不动产登记具有权利推定效力，但非绝对。真实权利人可通过反证推翻登记，如最高院在（2018）辽民终211号案中，以实际出资、房屋控制等证据支持借名人确权。例外情形：若借名行为规避限购政策（如徐某案），可能因违背公序良俗被认定无效。

借名协议的效力：第一种有效情形，不违反法律强制性规定（如非政策性住房）、无恶意串通的协议有效。例如，本案中毛某与王某的借名关系因以房抵债的合法性被法院认可。第二种无效情形，借名购买经济适用房、规避限购政策等可能导致协议无效。

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