随着中国城市化进程的不断加快，房地产市场不断发展，一种新兴的行业大量涌现。它们对住宅小区内的单位、居民提供公共性的服务，随之而来，因物业管理服务而产生的纠纷亦不断增加，并呈上升趋势。今天就物业服务管理相关的一些问题与大家共同探讨下。
一、物业服务合同中所需注意的法律问题。
1、物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同无效。物业服务一并转包是无效的的。
2、物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款无效。
3、 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
4、物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。
5、业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。针对小区业主违章搭建的问题，现在物业服务企业可以要求其恢复原状。
二、收取物业管理费时所需注意的法律问题。
1、经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。业主以没有入住没有享受到相关的管理服务拒交物业管理费是得不到支持的。
2、物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。
3、业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。
4、物业服务企业需提高物业费，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。如你所在的物业管理公司想提高物业费的话，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，这个两个必须同时具备。
5、业主可否行使抗辩权，拒交物业管理费？
物业管理公司存在违约行为，业主拒绝交物可以根据物业管理公司提供服务的质量状况，按质定价，适当减少业主应交纳的物业管理费用。
6、物业管理公司是否有权利采取停止供电、供水、供气等措施，以促使业主交纳物业管理费？
物业管理公司为迫使业主交纳管理费，在业主不能按其要求交费的情况下，经常采取停电、停水、停气等措施。那么，物业管理公司依法享有这种权利吗？法律没有明文规定。应区分业主所欠费用的项目具体分析：业主仅拖欠公共性质服务，而未拖欠代办性质服务费用的，物业管理公司采取停水、电、气等措施的，应视为侵权；因业主拖欠代办性质服务费用，导致相关部门采取停水、电、气等措施的，物业管理公司不承担责任。
三、物业服务企业对业主人身、财产损失承担责任的认定问题。
1、小区发生偷盗车辆、入室盗窃抢劫等问题时，物业服务企业责任的认定?
针对这些问题，一般诉讼到法院，法院会纵合考虑一些因素。物业公司的安保人员和监控设施是否符合法律法规或相关文件的规定，是否具备了合同约定或与其等级和收费标准相适应的安保措施，犯罪发生时，物业公司是否及时采取相应合理的措施等。举个案例，一小区楼道窗户的玻璃坏了，业主报修了，物业公司也有相应的记录，但是一直没去修，结果小偷就从这窗子爬进去偷东西。此时物业管理公司是要承担相应的责任的。但现实中此种情况很难举证。
2、物业公司对小区发生的人身损害赔偿责任的问题？
根据《侵权责任法》第37条的规定，如果物业公司未尽到相应的安全保障义务是要承担相应的责任的，《物业管理条例》第36条也规定，服务不到位，管理不到位，导致业主人身财产受到伤害的，应承担责任。
四、业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，物业公司应予配合：建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况。
五、律师提醒：针对近些年来物业服务企业经常被更换的现象，物业服务企业应在提供优质服务的同时，还应聘请一位专业的律师为您的企业保驾护航。
